不動産の相続手続き｜名義変更の方法と必要書類

親が亡くなって家や土地を相続した場合、法律上その不動産の名義を故人から相続人（あなた）に変更する手続きが必要です。この手続きを「名義変更」または「相続登記」と呼びます。

名義変更をしないまま放置すると、後々のトラブルの原因になります。例えば、その不動産を売却したい場合や、さらに次の世代に相続させる場合に、手続きが複雑になってしまいます。また、2024年4月からは、相続で不動産を取得した場合は3年以内に名義変更することが法律で義務付けられました。期限を過ぎるとペナルティが発生する可能性もあります。

つまり、できるだけ早めに手続きを済ませておくことが大切です。

不動産の名義変更を行うには、以下のような書類を集める必要があります。

【故人の書類】

・被相続人（故人）の出生から死亡までの戸籍謄本（複数の市町村に分かれていることもあります）

・被相続人の住民票の除票

【相続人の書類】

・相続人全員の戸籍謄本

・相続人の住民票

・相続人の印鑑登録証明書（3ヶ月以内のもの）

【不動産関連の書類】

・登記簿謄本（今の所有者が誰かを確認します）

・固定資産税評価証明書

・遺産分割協議書（複数の相続人がいる場合）

これらの書類を市役所や法務局で取得する必要があります。費用は数千円程度です。わからないことがあれば、市役所の窓口で相談することをお勧めします。

名義変更の進め方は、相続の状況によって3パターンに分かれます。

【1】遺言書がある場合

遺言書があれば、その内容に従って名義変更を進めます。遺言書は公正役場で作成した「公正証書遺言」の場合と、自分で書いた「自筆証書遺言」の場合があります。自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所で「検認」という手続きが必要です。

【2】複数の相続人がいて遺言がない場合

相続人全員で「遺産分割協議」を行い、誰がその不動産を相続するかを決めます。決まったら、協議の内容をまとめた「遺産分割協議書」を作成します。全員の署名と印鑑が必要です。

【3】相続人が1人だけの場合

手続きは最も簡単です。必要な書類を集めて、法務局に申請するだけです。

名義変更の手続きは、以下の順序で進めます。

【ステップ1】必要書類を集める（1～2週間）

市役所や法務局で書類を取得します。戸籍謄本は複数の市町村が関係している場合、郵送請求で時間がかかることもあります。余裕を持って進めましょう。

【ステップ2】遺産分割協議書を作成（1週間程度）

相続人全員で相談して、誰が不動産を受け継ぐかを決めます。決まったら、その内容を協議書にまとめます。

【ステップ3】法務局に申請（最後）

書類をすべて集めたら、その不動産がある地域を管轄する法務局の窓口に申請します。申請には登録免許税という税金がかかります。例えば、評価額が1,000万円の場合、約3万円です。

【ステップ4】完了（1～2週間後）

審査を経て、名義変更が完了します。完了すると新しい登記簿謄本が取得できます。

名義変更の手続きは、自分で行うこともできますが、複雑な場合は専門家に依頼することをお勧めします。

【司法書士に依頼した場合】

名義変更の手続きは、主に司法書士が行います。費用は不動産の評価額や相続の複雑さによって異なりますが、相場は8万～15万円程度です。簡単な案件なら5万円程度、複雑な案件なら20万円を超えることもあります。

【弁護士に依頼した場合】

遺産分割でもめている場合は、弁護士に相談することもあります。その場合の費用は相談料で1時間あたり1万円程度です。

専門家に依頼すれば、書類作成から申請まですべてを任せられるので、手間がかかりません。高齢で手続きが難しい場合や、相続人が遠くに住んでいる場合は、専門家の力を借りることを検討してください。

名義変更を行う際に気をつけるべきポイントをご紹介します。

【1】期限に注意

前述の通り、2024年4月から、相続で不動産を取得した場合は3年以内に名義変更することが義務付けられました。期限を過ぎると、過料（罰金）が最大10万円発生する可能性があります。

【2】相続人全員の同意が必要

複数の相続人がいる場合、名義変更には全員の同意が必要です。一部の相続人だけの同意では進められません。もし相続人同士で意見が異なる場合は、調停（ちょうてい）という家庭裁判所での話し合い制度を使うことができます。

【3】税金の問題

不動産の名義変更自体には相続税がかかりませんが、その後の売却時には所得税がかかることがあります。また、相続した不動産の評価額が高い場合は、相続税の対象になることもあります。心配なら、税理士に相談することをお勧めします。

親から不動産を相続した場合、名義変更は必ず行わなければならない重要な手続きです。期限は3年以内ですが、できるだけ早く済ませることをお勧めします。

手続きが複雑に思える場合や、相続人が複数いて意見がまとまらない場合は、司法書士や弁護士といった専門家に相談することをお勧めします。費用はかかりますが、トラブルを防ぎ、安心して不動産を相続できます。

大切な家や土地だからこそ、正しい手続きで名義を変更しておくことが、自分や家族の将来のためになります。わからないことや心配なことがあれば、市役所の相続相談窓口や専門家に気軽に相談してください。